El uso adecuado de los edificios y sus instalaciones, así como su conservación y mantenimiento, son aspectos cruciales a lo largo de la vida útil de los inmuebles. Sin embargo, esta faceta del proceso constructivo ha sido una de las menos evolucionadas, en parte debido a la falta de concienciación de la sociedad, los usuarios y los demás agentes involucrados.
La escasa preocupación por el mantenimiento, una característica de los últimos tiempos, ha provocado que esta actividad no sea demandada. Lamentablemente, solo nos acordamos de ella en situaciones extremas, cuando no hay alternativa o la reparación es la única salida posible.
Esta tendencia se puede observar fácilmente en nuestro entorno. A menudo, en una comunidad de vecinos, cuando se aborda el tema de la conservación y el mantenimiento preventivo, el asunto no genera interés y cualquier propuesta suele ser rechazada.
Objetivos y Alcance del Manual
El presente Manual tiene como objetivo principal contribuir a la mejora del confort y la calidad de vida de los ocupantes. Está dirigido a edificaciones de viviendas de cualquier tipo, abarcando tanto los elementos, instalaciones y espacios privativos de las viviendas como los comunitarios. Contiene información, instrucciones y recomendaciones que son aplicables de forma general a todos los edificios destinados a viviendas.
Estructura del Contenido
El manual se organiza en varios capítulos:
- Capítulo 1: Ofrece información general sobre normativa aplicable al uso, mantenimiento, régimen de comunidad de propietarios, protección a los usuarios, arrendamientos urbanos y viviendas protegidas. Se complementa con orientaciones sobre seguros, tributos y gastos aplicables a las viviendas, así como datos referentes a instituciones de atención a los usuarios.
- Capítulo 2: Se recogen, de forma sistemática y ordenada, las instrucciones de mantenimiento y conservación de los elementos constructivos e instalaciones, estableciéndose la periodicidad y frecuencia de las inspecciones y comprobaciones a realizar, los encargados de efectuarlas, los elementos, partes o aspectos a verificar, vigilar o revisar y las actuaciones de entretenimiento, manutención, limpieza, tratamiento o reparaciones a llevar a cabo. Para ello, se adopta la misma clasificación y ordenación de los elementos constructivos e instalaciones que en las recomendaciones de uso y, en determinados casos relativos a instalaciones concretas, se formulan las advertencias previas pertinentes.
- Capítulo 3: Trata aspectos específicos de las instalaciones.
- Capítulo 4: Detalla procedimientos para la revisión inicial de la vivienda.
- Capítulo 5: Se centra en los suministros de la vivienda.
- Capítulo 6: Aborda la iluminación.
- Capítulo 7: Proporciona información adicional y general.
Documentación y Obligaciones
Junto con las llaves, o en un momento anterior, el promotor debe entregar al comprador la documentación necesaria para la efectiva ocupación de la vivienda y para que pueda cumplir con sus obligaciones de uso, mantenimiento y conservación. Los documentos que debe recibir el comprador están regulados por la normativa en vigor. Algunos de estos documentos incluyen:
- Datos identificadores de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, así como de sus cargas.
- Boletín de instalación de telecomunicaciones, por triplicado.
- Autorización de puesta en servicio de la instalación del ascensor y copia del contrato de conservación o justificación documental de la presentación del expediente técnico.
- Certificado de la empresa instaladora de protección contra incendios.
- Autorización para la puesta en funcionamiento de las instalaciones térmicas del edificio (climatización, calefacción y agua caliente).
- Copia del justificante del pago de los derechos de conexión a la red pública de vertidos.
- Copia de la póliza de seguro decenal para garantizar el resarcimiento de daños materiales por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Una vez recibida la documentación del edificio terminado por el representante de la comunidad de propietarios, y la de la vivienda por su propietario, ambos están obligados a usar y mantener el edificio y las viviendas de acuerdo con las instrucciones recibidas. Es obligatorio, también, documentar a lo largo de la vida útil del edificio y de las viviendas todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación.
Paso a Paso para hacer la Documentación de una COMPRA VENTA en BIENES RAICES
Suministros de la Vivienda
Suministro de Gas
Debido a la considerable variedad de compañías suministradoras y comercializadoras, el propietario puede encontrarse con distintas condiciones y exigencias. Si decide tener una instalación de gas butano en bombonas, debe saber que solo un instalador autorizado puede realizarla.
Suministro Eléctrico
Salvo que pueda contratar la denominada tarifa social, en el recibo de la compañía comercializadora hay un concepto fijo que el usuario deberá pagar, independientemente del consumo: la potencia contratada. Por ejemplo, si durante el invierno se utilizan 3 radiadores de 1.500 watios simultáneamente, la potencia requerida es de 4,5 kW.
Antes de suscribir la póliza o contrato, es aconsejable asesorarse con un instalador electricista autorizado, la propia compañía o un profesional competente, para elegir la tarifa y potencia más conveniente según el tipo de instalación y consumo.
Las tarifas eléctricas están reguladas por las disposiciones vigentes. Sin embargo, desde julio de 2009 se implementó la liberalización del mercado de la energía eléctrica, basada en la elegibilidad, que es el derecho de los consumidores a elegir cómo contratar la electricidad con la empresa comercializadora deseada a un precio libremente pactado.
Si se considera que el equipo de medida (contador) funciona erróneamente, se puede solicitar a la Administración Autonómica de Andalucía su comprobación y verificación. En caso de funcionamiento incorrecto, la compañía comercializadora deberá realizar una refacturación complementaria.
La facturación de los suministros suele ser mensual, aunque la lectura del contador sea bimensual. Por lo tanto, el consumo se mide alternativamente un mes con lectura estimada y otro mes con lectura real.
Las reclamaciones ante la compañía por incumplimiento de la calidad de atención al consumidor, incidencias en la medida de consumo, facturas, cortes indebidos, etc., se tramitan según los modelos, condiciones y plazos establecidos en el Decreto 72/2008, de 4 de marzo, que regula las hojas de quejas y reclamaciones para consumidores y usuarios en Andalucía.
Suministro de Agua
Este suministro generalmente está encomendado a empresas municipalizadas o entidades públicas similares. Para la tramitación de reclamaciones, se aplican las mismas normativas que para otras actividades profesionales o empresariales en Andalucía.
Revisión Inicial de la Vivienda
Tanto las viviendas como el edificio en su conjunto habrán sido comprobados previamente a la Recepción de la obra por el promotor y la dirección técnica. Por eso, incluso antes de tener en funcionamiento todos los servicios de la vivienda, se debe proceder a una revisión "in situ" del estado real. Se trata de realizar una serie de comprobaciones (que no necesitan conocimientos técnicos) del funcionamiento y la situación aparente de los distintos elementos que componen la vivienda y sus espacios anexos.
A veces, el promotor establece un plazo de varios días para efectuar las comprobaciones y, en su caso, reclamaciones relativas a las deficiencias. Es conveniente formular las observaciones pertinentes a la mayor brevedad, ya que, de lo contrario, las posibles deficiencias detectadas podrían imputarse a un hipotético uso inadecuado de elementos e instalaciones. Todo esto sin menoscabo de los derechos legales del usuario para reclamar las subsanaciones oportunas en los plazos establecidos.
Algunas comprobaciones iniciales incluyen:
- Verificar la falta de algún elemento (o parte de él) de las dotaciones de la vivienda o deficiencias y deterioros de los mismos.
- Abrir todos los grifos de la vivienda y dejar correr el agua suavemente durante 15 minutos para eliminar suciedad de las tuberías. Luego, verificar el funcionamiento de todos los grifos y llaves de corte (caudal, goteo, fugas).
- Comprobar el funcionamiento del interruptor diferencial. Para ello, pulsar el botón de prueba; si no se dispara ("salta"), significa que está averiado y no protege contra derivaciones.
Iluminación de la Vivienda
Si se deben instalar aparatos eléctricos, hay que asegurarse de que se conectan en las tomas de corriente adecuadas para cada uno.
Planteamiento Previo
Un asunto a considerar al ocupar la vivienda es la iluminación de los espacios en función de las necesidades y gustos personales. Se distinguen varios tipos de alumbrado:
- Alumbrado básico: Es la fuente principal de iluminación de una habitación. Aunque la mayoría de las viviendas tienen apliques en los techos, estos pueden causar sombras y brillos.
- Alumbrado de trabajo: Para actividades específicas como cocinar o leer, se requiere una luz más intensa.
- Alumbrado decorativo: La luz también se utiliza para producir un efecto estético. Cuantos más puntos de luz se instalen, mayor será la flexibilidad de la iluminación.
Tipos de Alumbrado
Existen diferentes tipos de lámparas, cada una con características y usos específicos:
| Tipo de Lámpara | Características y Usos |
|---|---|
| Bombillas comunes o incandescentes | Emiten una iluminación cálida, reproduciendo excelentemente todos los colores. Aconsejables para usos esporádicos (pasillos, interiores de armarios). Debido a su ampolla transparente, es aconsejable utilizarlas apantalladas para evitar molestias visuales. |
| Lámparas halógenas | Aconsejables para alumbrado decorativo, en lámparas de pie o para resaltar objetos. |
| Alumbrado fluorescente | Donde la reproducción de colores es importante (cocina, sala de estudio, zonas de descanso), se deben usar fluorescentes de luz cálida. Son un poco más caros pero compensan a corto plazo, aportando un alto grado de confortabilidad y evitando el color frío y blanquecino de los tubos corrientes. |
| Lámparas de bajo consumo | Caben donde una bombilla normal. Tienen una duración aproximada de 9 años (10.000 horas de vida) y economizan hasta el 80% de energía eléctrica, aunque su coste de adquisición es mayor. Ideales para lugares donde se necesite más de 2 horas diarias de encendido, tanto en interior como en exterior. Por su bajo coste, pueden permanecer encendidas como luz de vigilancia en ausencias prolongadas. |
| Lámparas LEDs | Sistemas luminosos de alta tecnología y productos ecológicos aplicables a la arquitectura sostenible. Son lo último en innovación lumínica, ofreciendo bajo consumo, alta durabilidad, mantenimiento controlado, inocuidad al medio ambiente, no emiten rayos UV y son de alto atractivo visual. Los LEDs de luz blanca son una alternativa prometedora para sustituir a las bombillas convencionales. |
Es conveniente instalar las bombillas de bajo consumo en los puntos de iluminación con mayor número de encendidos al año. Además de las lámparas de bajo consumo convencionales, existen las de tipo electrónico, que se distinguen principalmente por el peso: las convencionales suelen pesar más de 400 gramos y las electrónicas unos 100 g.
El Ministerio de Industria, Turismo y Comercio, adelantándose a los plazos previstos por la Unión Europea, puso en marcha una campaña de reparto gratuito de bombillas de bajo consumo en los hogares españoles. Esta campaña se realizó mediante vales de regalo (uno por vivienda) que llegaron a los usuarios con la factura de la luz y que pudieron canjear por una bombilla de bajo consumo en cualquier oficina de correos.